婚姻关系续存期间，共同购买的房屋本因属夫妻共有，若是夫妻一方擅自出卖，极易引起纠纷。本期专家围绕这方面的法律问题，予以详细分析。
一、夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律问题
案情简介：
本市某处商品房系何先生与吴女士在婚姻关系存续期间共同购买，产权登记在何先生一人名下。后因双方婚姻关系出现裂痕，吴女士离开该房屋在外居住。其间何先生将这套房屋通过中介机构挂牌出售。在中介机构的居间服务下，杨女士欲以市场价格购买该房屋。经查阅房屋产权证，确认权利人登记为何先生一人，数次看房时也没有发现他人居住使用，杨女士遂与何先生签订了房屋买卖合同并支付了全额房款，双方办理了产权过户手续，杨女士成为该房产权人并居住使用。吴女士得知后，与杨女士进行交涉，要求其返还房屋。杨女士认为当时产权证上只有何先生的名字，其并不知道何先生已婚，且买卖手续已全部完成，不同意吴女士的要求。
法律规定：
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
法官点评：
我国 《婚姻法》是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制，即婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有。 《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此夫妻一方要出售夫妻共同所有的房产时，应当征得作为共同共有人的另一方同意。一方在未经另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房屋，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分他人财产的行为。上述案例中何先生擅自将该房屋出售给杨女士，侵害了吴女士的权益。
在处理上述行为引发的法律后果时，应当注意到对于作为不动产的房屋而言，应以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情形下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。案例中杨女士查阅了产权证及房屋现况，在此情形下对登记产生了信赖，应认定为善意。而就是否支付合理对价而言，可采取以下的判断标准：一是该对价与市场同类房屋的差价是否悬殊；二是根据日常生活经验判断该对价是否明显有悖常理；三是在特殊情形下，也可将争议房屋交房屋估价机构进行估价后来判断是否存在价格的明显差异。分析案例中杨女士的所付款项，属于合理对价的范围。故根据上述司法解释的规定，吴女士主张追回房屋的请求难以得到支持。
二、与买受人恶意串通出卖共有房屋的法律问题
案情简介：
钱先生与唐女士在婚姻关系存续期间共同购置了一套二手房，产权登记在夫妻两人名下。后两人关系不睦，钱先生打起了转移夫妻共有财产的主意，经过与姐夫赵先生商量，决定通过虚假买卖的方式将房屋过户至赵先生的名下。趁着唐女士回娘家之际，钱先生从家中取出唐女士的身份证及私章，伪造了唐女士同意售房的授权委托书，在与赵先生签订房屋买卖合同后，办理了产权过户手续，赵先生登记为房屋产权人。现唐女士以钱先生与赵先生恶意串通转移夫妻共同财产为由，主张房屋买卖合同无效，赵先生则认为自己已经取得了产权证，是该房屋的合法产权人。
法律规定：
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……
法官点评：
案例中，钱先生欲在婚姻关系存续期间转移夫妻共同财产，并通过伪造委托书等方式实施相关行为，主观恶意明显。赵先生明知钱先生实施该行为所达到的目的非法，却与其共同实施了签订买卖合同及办理过户手续等行为。根据 《婚姻法司法解释（三）》的规定，赵先生无法证明其系善意购房人，且未支付任何对价，故其主张系房屋合法产权人缺乏依据。且分析两人共同实施的行为，存在恶意串通。所谓串通，是指当事人具有共同目的，即希望通过实施某种行为损害国家、集体或者第三人的利益，并互相配合或者共同实施上述行为。结合 《合同法》的相关规定，涉案房屋买卖合同应当确认为无效。
关于合同无效的法律后果， 《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，赵先生应首先将房屋返还至钱先生与唐女士名下，恢复到合同订立以前的状态。其次，合同无效的过错方系钱先生与赵先生，如果唐女士就此受到相关损失，应由钱先生与赵先生根据各自的过错程度予以赔偿。
三、擅自处分共有房屋的合同效力及责任承担
案情简介：
程先生与妻子汪女士共同购买了本市某处商品房，产权登记在程先生一人名下。 2011年徐先生经中介居间欲购买该房屋，与程先生签订了 《房地产买卖居间协议》。协议约定买卖双方应在30日内签订 《上海市房地产买卖合同》，若出卖方未履行义务，应向买受方双倍返还定金，若买受方未履行义务则已支付定金不予返还。同日，程先生收取徐先生定金5万元。之后双方未如约签订买卖合同。现徐先生以程先生拒绝订约为由，主张双倍返还定金。程先生承认瞒着汪女士签订合同并收取定金，之后告知汪女士时，汪女士明确不同意售房，故 《房地产买卖居间协议》应当无效，不适用定金罚则。汪女士则表示，程先生出售房屋时从未告知过己方，己方不同意出售房屋。
法律规定：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法担保法若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方拒绝签订主合同的，应当双倍返还定金。
法官点评：
涉案房屋产权虽登记在程先生名下，但属于程先生与汪女士的夫妻共同财产，程先生在行使处分权时应当得到其他共有人的同意。因汪女士事先并未同意程先生出售房屋，事后对程先生签订协议的行为又不予追认，故程先生自始未取得系争房屋的处分权。作为购买方的徐先生，虽然无法通过合同的继续履行最终取得房屋的所有权，但其合同权利仍应当得到保护。根据司法解释的内容， 《房地产买卖居间协议》应当合法有效，程先生以其对该房屋没有处分权为由主张合同无效，理由不能成立。
既然 《房地产买卖居间协议》有效，现徐先生以程先生不能继续履行合同义务为由，要求其双倍返还定金，目的系解除协议并追究程先生未能履约的法律责任。至于协议中约定的定金条款，是为担保双方将来买卖合同的顺利签订，具有立约定金的法律性质，自当事人实际交付定金起生效。如果因当事人一方原因未能订立房屋买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。案例中，程先生原本可在征得妻子同意后再对外出售房屋，现由于其自身原因违反了协议约定的义务，故应当承担定金责任，双倍返还徐先生定金10万元。
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