当今，高楼住宅林立，为了方便居民使用，高楼内开辟了大量的公共空间。有时发生这样的情况，在与住房一墙之隔的公共区域发生了凶案，能否将住房认定为凶宅？
有报道显示，这些年，有露台的大楼成交量大幅降低，原因就是坠楼事件频发，一些买家认为露台大楼容易变身 “凶宅”，接受度降低。可见，发生在公共区域的凶案，确实可能会使住房者蒙受心理上的压力和经济上的损失。
徐汇区法院在不久前专门就 “凶宅”买卖引发的法律问题展开研讨。研讨会上，有观点认为， “凶宅”的认定范围不宜过宽，如果“凶宅”的范围不加规范，将导致买房者滥用权利，成为买房人违约、履约瑕疵的借口，由此侵犯出卖人的正当交易利益，降低市场交换效率。发生死亡事件的 “凶宅”范围应该严格限制在业主专有部分。
在公共区域发生凶案，不应将该幢楼内的住宅、经营性用房全部认定为 “凶宅”，主要基于以下三个因素：首先，任意地扩大 “凶宅”的数量，将使得更多的房屋涉入额外交易步骤以及滞销贬值的问题，此举将降低社会总体的经济效益。其次，一旦将这些住宅、经营性用房认定为 “凶宅”，则难以服众。因为，每一业主的房屋状况、距离凶案发生地点的远近不同，如果统一定性，将侵害业主的合法利益，违背了法律公平公正的原则。最后，公共区域发生的凶案通常与业主并没有关联。而一旦确认为 “凶宅”，业主的财产利益将受到较大的损失，相较于房屋私有范围内发生凶案而言，这一情形下的业主确实显得更加无辜。
观点
买到“凶宅”怎么办？
买方在得知了 “凶宅”历史后应如何应对，买房者可以行使撤销权来维权吗？
高富平认为，买受人行使撤销房屋买卖合同有较大难度，撤销权的性质是基于合同法的重大误解、欺诈还是基于侵权法的侵权行为，还是基于民法通则的违反诚实信用、公序良俗原则存在争议，此外， “凶宅”虽然影响到了房屋的价值，但房屋是否为瑕疵、怎么辨别是否为 “非正常死亡”，目前还较难界定。
上海市律师协会民事委员会律师罗兴也表示，购房者对 “凶宅”买卖合同行使撤销权，所依据的主要法律是合同法中关于重大误解、欺诈等情形的撤销权。然而，欺诈或重大误解的认定较为困难。其主要认定的事实是包括屋内死亡事实的认定、出售人或居间方告知的认定以及买受人买房的目的 （如购买婚房），这些事实如能认定，再判断是否违反公序良俗、诚实信用等民法原则。
罗兴表示，如果在未知状态购买到 “凶宅”，购房者可以向出售人要求调解，协商退房或要求减价，在取得相关证据之前，避免盲目诉讼。
买卖合同如何约定？
高富平表示，如果购房者事先得知房屋内曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件，一般会因内心恐惧影响购房意愿，最终导致房屋的价值大打折扣，甚至出现无人问津的局面。
而目前在没有法定的披露义务、也不属于瑕疵担保范畴的情形下，购房者很难主张出卖人存在欺诈行为。另外，在买卖合同中未约定的情形下，购房人购房后得知房屋为 “凶宅”，其请求赔偿的诉求虽合乎情理，但在法律上却不容易得到支持。
因此，购买房屋者应尽当心义务，在购房前可走访当地物业、居委会、邻居，了解欲购房屋是否发生过意外，以评定房屋潜在的价值。
消费者为了避免购买 “凶宅”，在签订房屋买卖合同时，可通过合同约定保护自身权益，要在合同中明确购房目的，比如购买婚房，家庭自住或学区房等。另外，约定出卖人应当披露 “非正常死亡”事件，或者要求卖房者保证房屋不存在非质量瑕疵的情况，并约定如果隐瞒事实，购房人可随时解除合同并追究卖方违约责任等。
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