所有权与占有权能分离

       签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。在当前无权处分、虚假买卖引发此类诉讼日益增多的情况下，通过合同之诉更有利于平衡、规制各方当事人的权利义务。

      当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出？

一、占有、占有权能及所有权在物权法体系中的定位

       在我国民法中，“占有”原来只是作为所有权或他物权的一项权能而存在，并非一类独立的权利，更未从立法上确立占有制度，这与大陆法系国家普遍将占有保护设立为《物权法》上制度之一有一定的差距。随着社会经济生活的不断发展，物的归属与物的利用相分离情况不断出现，如仅从所有权或他物权意义上对占有关系加以调整，在立法上显然是不完备的。故2007年颁布实施的《物权法》在充分借鉴了大陆法系国家相关制度的基础上，确立了以调整占有人与非占有人之间因财产的占有利用而发生的财产关系为范畴的占有制度，与所有权和他物权一起构成三权鼎立的《物权法》立法格局。

       对于占有、占有权能及所有权在物权法体系中的定位应注意如下几点：第一，关于占有的性质，我国目前采纳通说，即认为占有仅体现为对物的支配管理关系，而并不反映某种权利关系。无论是合法行为还是违法行为，均可基于管理物的事实而成立占有。因此，占有并不以任何权利的存在为前提,只要实际上控制或支配占有物就成立占有。而占有权能是所有权中占有、使用、收益、处分四项权能之一,一般不称之为“占有权”。因为权能只是权利的组成部分，在权能分离之前，它不能被称为一项独立的权利。权能只有在与权利分离之后，才可能称其为一种权利；第二，占有是人对物的实际掌握和控制，除《物权法》占有制度另有规定外，在一般情况下，占有之事实并不是产生占有权能的根据，而应当基于法律规定或合同约定确定当事人有无占有权以区分系合法占有亦或非法占有；第三，所有权之占有权能与占有制度中的占有权不能混淆，占有制度中的占有权是一项独立的物权法律制度，其内涵要比所有权之占有权能丰富得多；第四，所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实状态。只要物的所有权归属已经确定，即使物已为他人所占有，占有人非依法律规定亦不能成为所有权人。即使是合法占有，占有人也只享有占有权，而不能享有所有权。

      可见，转移所有权并不意味着占有权能的一并转移。

二、返还原物请求权之行使条件——《物权法》第三十四条的理解与适用

       所谓物权请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。我国《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本条是关于返还原物请求权的规定，该请求权是物权请求权中的一种。

（一）返还原物请求权行使的要件事实分析

1、一方享有涉案标的物的相应物权

       目前我国法律规定的物权变动有两种形式，一种是基于法律行为而进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动，这种变动方式在实践中较为常见和典型，其遵循的是物权法第九条和第二十三条的规定，即不动产经依法登记发生效力，动产自交付时发生效力。另一种是基于非法律行为而进行的物权变动，指基于法律行为以外的原因引起的物权变动，《物权法》第二十八条至第三十条对此作了相应的规定，其遵循的是法律的直接规定，即只要法定原因发生，物权就直接发生变动，不经登记或交付，直接发生效力。对于基于法律行为的物权变动，需要通过两个阶段的行为来完成：一是物权变动基础法律关系的设立，通常是指签定以发生、变动、消灭债权债务关系，从而引发物权变动为主旨的债权合同，学理上称之为物权变动的原因行为，如买卖双方签定房屋买卖合同；二是物权变动行为，该行为以设定、变动和消灭物权为目的，如双方至房产交易登记机构办理产权过户手续。

2、另一方是现在占有涉案标的物之人

       占有人必须是现在占有物的人，即在提出请求时仍然占有物的人。如果曾经的占有人现在已经不再占有该物，那么权利人的请求对象将发生变化或丧失请求对象，无法继续行使相应的返回原物请求权。此外，如果原物已经灭失，返还原物在客观上已经不可能，那么权利人此时也不能再请求对方返还原物，而是只能主张赔偿损失。需注意的是，此处所指的占有人应做扩大解释，并非仅指直接对物进行事实上管领及控制之人，其可以是直接占有人，也可以是间接占有人。

3、另一方的占有构成无权占有

       依据占有人对物的占有是否有法律依据和合同约定，将占有分为有权占有和无权占有。这种划分是按照占有是否有本权划分的。所谓本权，是指基于法律上或合同约定的原因，可以对物进行占有的权利。本权可以是物权，如所有权、质权等，也可以是基于债权，如租赁、借用等。有权占有即指有本权的占有，也称正权原占有。在有权占有情形下，占有人与返还请求权人之间的权利义务关系，依该占有所据以发生的基础法律关系确定，此时权利人不能请求有权占有人返还原物，因为，假如允许所有权人此时仍可主张所有物返还请求权，则会违反其在具体法律关系中所承担的，使占有人获得并保持占有的义务，且违反诚实信用的原则。相反，无权占有即指无本权的占有，例如通过犯罪对财物的占有，购买非所有权人的物品，拾得遗失物、漂流物以及对物主不明的埋藏物、隐藏物的占有等均为无权占有。

（二）无权占有的举证责任分配

       如前所述，返还原物请求权之诉只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。因此，辨别权利人是否能提起返还之诉的关键点就是看相对方是否构成无权占有，而此时就涉及到无权占有的举证责任分配问题。鉴于此，有必要结合本案的事实对无权占有的举证责任分配作一阐述。

无权占有属于消极的事实，是否为有权占有，只有占有人自己知道，权利人对此难以举证。依据举证责任分配的一般原则。

三、结语

       房屋买卖交易过程中存在所有权与占有权能相分离的情况，目前司法实践中，在房屋产权已过户至买受人名下后，其以产权人之身份基于返还原物请求权基础主张房屋内的实际占有人迁出并返还房屋的民事诉讼越来越多。提起返还原物之诉的一个关键点是实际占有人是否为无权占有，在占有人举证证明自己的占有行为存在合法依据的情况下，法院应当做好释明工作，引导当事人变更请求权基础另案提起债权之诉，若当事人坚持不愿撤回起诉，法院应依法判决驳回买受人要求有权占有人迁出的诉讼请求。当然，由于请求权基础的不同，买受人的诉讼并不受民事诉讼法上一事不再理的限制，其实体权利未随之灭失，仍可以房屋买卖合同的相对方为被告提起诉讼，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。由于此类案件中，房屋买卖已经多次转手，案件事实较为复杂，可能存在虚假房屋买卖的情况，故为查清事实，准确认定房屋买卖合同的效力，在必要时可追加实际占有人（一般为原始产权人）为本案第三人参加诉讼。