房屋预告登记可杜绝一房多卖但是在交易中心遇冷的消息。很多市民表示,还是不了解预售合同备案与预告登记的区别,那么,预售合同备案与预告登记究竟有哪些不同?
“首先要注意,二者适用范围不同。”市房地产管理局相关负责人介绍,备案只适用于商品房,仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产,主要包括四种类型:一是预购商品房买卖,二是以预购商品房设定抵押,三是现房所有权的转让,四是现房所有权设定抵押。
最重要的是,二者法律效力不同。现行的法律对备案的效力没有明确规定,一般认为,备案也具有保护预购人的功能,同时也有助于房地产行政主管部门对房地产市场的监管。而预告登记的效力,《物权法》第20条有明确规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记的目的就在于保障债权人将来能够取得物权,经预告登记的债权会产生准物权的效力。
其实,备案是针对房地产开发企业的强制性制度,是开发企业的单方义务。而预告登记遵循当事人自愿原则,一般需要双方当事人的申请,纯属司法上的民事制度。当然,预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。